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实探成交暴涨暴跌公寓房成徐泾楼市命脉

2020-01-18 来源:

顶着“大虹桥”的光环,徐泾“炙手可热” 年,徐泾新房成交出现10倍暴涨;但2014年楼市转型期的徐泾,成交较上一年缩减一半

这样的大起大落的背后,“徐泾神话”依然在演绎,因听说一个还未开启大规模宣传的别墅项目开10套即走掉10套,带着各种好奇甚至怀疑,邀请景瑞地产市场营销部市场主管范黧和夏峰一起走进徐泾

公寓房太好卖 带来徐泾新房成交大起大落

交通、产业、空间、结构、布局等多个层次的规划,带动了大虹桥的格调,也带动了大虹桥辐射区的房价和成交,但2011年至今,各项利好辐射下的楼市却经历成交的“大起大落“

年 徐泾新建商品住宅成交数据

数据显示,从2011年成交281套到2012年的55 套,而201 年,徐泾板块出售商品住宅2 07套,几乎是 年前的10倍,成交上涨同时,徐泾房价逼近 0000元/平方米,可谓近几年的顶峰

2014年上海乃至全楼楼市出现不同程度的退烧甚至低迷,2014年的徐泾当年售房1215套,较前一年减少一半

徐泾楼市经历着“抛物线“式的发展还是另有缘由, 在成交套数和成交面积均呈现下滑的背景下,有一个数据不容忽视,即套均面积

在成交套数达到“高点“的201 年,徐泾新房市场成交的套均面积则成为近5年新低,换言之,201 年徐泾卖出了更多的公寓房,这是成交结构的变化

其实,从2011年徐泾的新房成交均套面积就在逐年下滑,201 年以后,又在增加,其中的原因并非是公寓房不好卖,恰恰是相反,公寓房太好卖

徐泾买房的门槛:普通公寓 也得是中产

数据显示,徐泾在售和待售项目中,别墅项目11个,公寓项目7个公寓项目中,仅虹桥正荣府为全新开盘,均价 1500元/平方米;7个公寓项目中,均价最低的为绿中海明苑均价28000元/平

截至目前的签数据,虹桥正荣府成交89套,覆盖面积为平此外,正荣府项目拿地为2014年初,有业内表示,201 年徐泾的公寓大卖之后,公寓的库存已经很小,2014年至今成交的5块含住宅用地,容积率均较低,或进一步促使徐泾公寓的“稀缺”

有业内表示,该项目首开的成绩不错,主要还是得益于项目定位,立足于主流改善市场,在很多细节上都实现了超越无论是小区中轴景观的仪式感,还是公共大堂、风雨连廊的考究工艺,包括名贵植物和盆栽、首层全架空设计、名家打造的精装修标准,都已具备部分豪宅的元素,这些元素对中产阶级来说更物超所值正荣虹桥府的另一个附加值是自带的十万方商业——在商业配套并不十分丰富的徐泾,对未来的业主有一定的吸引力

徐泾“顶级”别墅的差异在 本地壕还是逼格壕

相较于刚需和改善的公寓房源,大户型的“墅”类产品则相对“充裕”,切价格分布也相对平衡

此次的探访,选取了热销的公寓房虹桥正荣府以外,又选择了新推盘的英庭名墅和仍在蓄客阶段的安墁西郊,不同价位的别墅在风格和客群上也有巨大差异

安曼西郊属纯独栋大盘,在该点上具有一定的稀缺性就项目本身,走的是奢华路线,采用法式建筑工艺,立面用了全石材,入户双厨双餐厅设计极具仪式感,大面宽挑高客厅充分主人身份的体现

随同前往的业内人士表示,安曼西郊庄园的风格比较适合西上海的私营业主客户,他们更注重居住的私密性,家中也会有更多的会客和宴请活动

对于仍在蓄客的安曼西郊,需要加强的地方是营销和展示,项目目前的客户还是以自然来访为主,应该更加积极的向外拓展项目样板房设计更加偏重功能性,不利于凸显产品在尺度上的优势

不同于安墁西郊的奢华,首次推盘的英庭名墅因其英式住区在徐泾别墅市场赢得一席之地

随行业内表示,英廷名墅是上海别墅项目中难得一见的精品项目没有像传统的千万级豪宅那样走奢华路线,而是精心打造出贴近生活的纯正英式住区,无论是室外设计还是室内装修,都给人一种置身异国社区的真实感

英式社区理念对具有国际背景或者具有旅外经验,向往国际化生活的高知群体具有很强的吸引力,易产生情感认同,而这种群体在上海的金融、咨询、国际贸易及高端制造行业广泛存在

当然,这种风格定位会排除一些追求奢华体验的客群,但这也正是定位和圈层本身的魅力所在虽然项目本身并不需要强调性价比,但它确实有非常高的附加值——全明地下室和挑高阁楼非常实用,也使项目的实得面积较建面提高了100%英廷名墅美中不足的地方是车位设计,在潮湿多雨的江南,纯地面停车还是有些不便

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